재건축과 재개발 모두 주거환경을 개선하기 위한 정비사업입니다. 또한 도시 및 주거환경 정비법이 근거법령이라는 점도 공통점으로 꼽을 수 있습니다. 하지만 이것 말고는 비슷한 점을 찾기 어려울 정도로 둘의 성격은 다릅니다. 본격적으로 차이점을 알아보겠습니다.
재건축과 재개발의 가장 큰 차이점은 사업을 주도하는 주체가 다르다는 데 있습니다. 재개발은 지자체가 적극 나서서 사업을 이끄는 반면, 재건축은 주민들의 의사가 사업 시작 여부에 결정적인 영향을 미칩니다. 주변시설이 낙후된 지역의 주거환경을 개선하기 위해 실시되는 재개발과 달리 재건축은 살고 있는 아파트만 노후화됐기 때문이에요.
그러다보니 사업 지정 조건부터 조합원 가입방식 등이 다를 수밖에 없습니다.
#지정 조건은?
#재개발 #재건축
30년 이상 넘은 건축물이 전체 동 수의 2/3, 연면적(총건축면적)의 60% 이상
구역 면적은 1만제곱미터 이상
해당 구역 소유자의 2/3 이상이 동의해야 하며, 동의자가 소유한 토지면적이 전체 구역의 1/2
건축물이 지어진 지 30년 이상
1만 제곱미터 이상의 부지를 갖추고 있는 300세대 이상의 아파트
토지 소유자의 4/5 이상의 동의 및 각 동별로 2/3 이상의 동의
조합 가입방식은?
개발 지역 전체 주거환경을 개선하기 위해서는 사업이 반드시 추진돼야 합니다. 재개발의 조합 가입방식이 강제성을 띠는 이유입니다. 지역 내 소유권자는 무조건 조합원이 됩니다. 다만 사업시행인가 이후 분양 신청 단계에선 탈퇴가 가능합니다.
반면 재건축의 경우 조합 설립에 동의한 소유자만 조합원이 되는 임의 가입 방식을 택하고 있습니다. 사업 추진을 원하지 않을 경우 조합 설립 단계에서 사업 불참 의사를 밝힐 수 있습니다.
사업이탈자에 대한 소유권 취득 수단은?
가입방식이 다르니 이탈자에 대한 소유권 취득 수단도 다릅니다.
재개발의 경우 강제성이 강한 수용의 방식으로 소유권자에게 보상을 합니다. 수용으로 보상금 받을 경우 보상금에서 개발이익은 포함되지 않습니다.
재건축 사업에선 매도청구권을 행사해 소유권자의 토지를 확보합니다.
※매도청구권? 사업부지 면적의 95%를 확보하면 나머지 5%에 대해 토지 소유자에게 “땅 넘겨라”하고 청구할 수 있는 권리
조합원 자격은?